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最近小龙醉心研究楼市，而小龙心仪的楼盘都要千万以上，而且大量新盘减价促销，大家要留意两大风险，包括利息上升及楼价的下跌。 首先2023年第2季一手私人住宅新盘货尾统计分析指，货尾量约1.9万个 ，创2003年后新高，货尾比重再度升至15.1%。大家留意很多新盘近日都减价促销，而很多新盘都比之前第一期或早前推售的价格更低。但留意很多发展商的地价成本在新界的区域很低，如3000-4000一呎的地价成本。而据房屋局最新数据，截至2023年3月底，未来三至四年一手私楼潜在供应量高达约10.7万伙。而一年一手成交量最好景气的时间，都是约20000伙一年。所以目前可能出现供过于求。那麽大家要留意今年或之后发展商会否再加大促销的力度。 很多人指利息将到顶。但再计一计发现如果再加息楼价变double? 目前加息及香港银行同业拆息急升后，利率为P-2.25%，即为3.5%，如果一千万的楼，每月供款为$44,904及总利息支出为HKD 6,163,428。如果4.5%，即为每月供款HKD 50,669，及总利息支出为HKD 8,236,884。其后如果利率上升至5%，每月供款HKD 53,682，及总利息支出为HKD 9,320,689。如果香港按揭利率上升至5%，那麽表示你物业的总代价(不计装修及税款等)为HKD19,320,689。即是你买的不是一千万的楼，而是二千万。 二千万是什麽慨念，即是如果有一个人月入十万元，约二十年的收入全部用作供楼；及更重要的是如果香港按揭利率上升至5%，那麽表示你每月一半收入将用作供楼。 当然很多人说利率见顶快减息。如我上年讲美国将急速加息，当时很多人说小龙胡言乱语。而今年市场唱减息等都不知有多少次落空。所以我反问市场如果没有预测短期一至两年息口走势的能力，那麽如何预测三十年期间的息率走势? 息率是一个风险，经济下行令而令到楼市下跌亦是更大的风险。美国联储局将在2023年收水一万亿美元，美国联储局在去槓杆，而更多的人在赌，在加最后一口槓杆。 作者：江恩小龙刘君明

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