李伯乔（华润有巢战略投资部负责人）：各位上午好，我是华润有巢李伯乔，非常荣幸代表有巢分享我们发行的REITs和战略转型。

我国租赁住房政策发展经历了三个阶段，第一阶段从十九大中央提出房住不炒、租购并举开始，政策重点培育市场，行业进入快速发展期。第二阶段是2019年开始，政策重点转向强化监管和权益保障，行业进入调整期。第三阶段是从2021年起，随着行业的风险基本出清，利好的政策或者说非常落地的支持政策也在密集出台，比如说7月份国务院办公厅和发改委同步发了两个文，第一是明确提出要加快建设保障性租赁住房这么一个业务，第二是把保租房纳入公募REITs试点范围，这个政策引导下，行业重新进入了良性发展的新阶段。

下面简单介绍一下有巢的情况，十九大在住有所居的前提下，华润积极践行社会责任，创立了有巢租赁住房品牌，并且设立了深圳的公司，作为华润置地租赁住房业务的平台公司。

(相关资料图)

有巢聚焦的是集中式租赁住房，轻重并举，以重为主，重资产占比达到了60%，同时我们比较聚焦核心城市，目前已经进驻的只有15个城市，其中北上广深四个一线加强二线成都，五大核心城市持有的房间数占比就达到了80%。

这一点上跟我们很多同行的发展路径、发展方向都不太一样，有些公司可能进入三四十个城市，有些可能是以包租项目为主的，有巢从一开始就是从拿地开发建设租赁住房社区这条业务线的商业模式去发展的，我觉得可能也是比较幸运，有巢在这几年的发展过程中也踩中了政策支持的节奏，或者说选择了一个相对正确的道路。

有巢目前分为四条产品线：国际公寓社区、有巢公邸、有巢公馆和有巢公寓，有巢公邸是服务式公寓，目前比较聚焦的是租赁住房社区的产品线。

华润有巢在北上广深一线城市布局了8个大型的租赁社区项目，形成了核心的一线城市租赁社区全覆盖。同时积极拥抱保障性租赁住房的建设，2021年以来，有巢在国际公寓社区这条产品线相继在上海、北京都有项目开业，并且都是首批纳入了保障性租赁住房的认定，全面助力核心城市的保障性租赁住房市场建设。

经过5年的发展，截止到2023年6月末，有巢已经在营的项目是33个，在营2.5万间，在建的项目是23个，所有的房源加起来合计是5.6万间。有巢就是以相对具备有竞争优势的盈利能力，包括很强的建设和运营能力，目标是为租赁社区提供解决方案。

下面介绍一下华润有巢REITs上市情况，我们是在2022年12月9号正式上市，获批的发行规模是5亿份，其中占配3亿份，询价确定的发行价格是2.417元每份，网下投资者认购倍数达到213倍，刷新已发行公募REITs网下投资者认购倍数的纪录，同时首年分派率是3.95%，这也是已发行同期的REITs中最低值，也是表明公共投资人对华润有巢REITs还是非常认可的。

华润有巢REITs里面有一个比较重要的创新或者突破，作为首单典型房地产企业发行的公募REITs，我们也推动监管出台了相关政策，就是交易所的公募REITs 4号指引，其中主要的内容就是要求公募REITs的募集资金不能流向住宅和商业地产的开发。

华润有巢REITs为了符合上述要求，在两方面做了一些具体的约束，第一是华润有巢的有巢住房租赁深圳有限公司作为租赁住房的平台公司，在资产、业务、财务、人员、机构五独立方面与华润置地的住宅和商业地产开发业务进行了非常有效的隔离，保证了有巢的相对独立。

第二是华润有巢REITs的募集资金专款专用，进入了监管账户，专款是用于有巢目前在建持有的4个保租房项目，当然也包括后续监管认可的其它的获准扩募的项目。

华润有巢REITs成功的发行，对于房地产企业来说还是非常有相对意义的，确实是走通了房企投融建管退的闭环，也是一个非常积极的引导房地产企业转型发展、创新发展的正面案例。

下面再介绍一下华润有巢REITs的底层资产，底层资产的情况是比较简单的，就是有巢在2018年在上海拿了两块R4用地项目，其中有一个还是上海首个集体土地建设租赁用房的R4用地项目，这两个项目在2021年3、4月份分别开业，2022年1月份分别作为松江区纳保项目001号和002号获得了保租房的认定。

泗泾项目可租房间项目是1264间，2021年3月开业，半年就满租了，在2022年上海疫情封控的极端情况下，两个项目都保持了非常稳定的出租情况，2022、2023年的出租率都稳定在94%左右。

每一个社区项目或者保障性租赁住房的项目都有先天的不足，这个项目虽然在地铁的沿线，但是距离9号线泗泾站有2.5公里，步行是不适合到达的，所以我们在早晚高峰期开通班车，所以吸引了更多的租客过来。

东经项目可租房源是1348间，在疫情的情况下还是保持了非常好的出租率，疫情期间都能达到90%的出租水平。这个项目确实距离地铁非常远，也没有可以被导入的客群，就是在产业园的腹地，我们为了提升这个项目的社区居住氛围，配置了相对更多的商业配套，这个项目的商业面积达到3000平米，泗泾项目有700平米的商业，目的就是为了打造社区的氛围。

这个项目也是在松江工业区东部新区里面是整个居住和社区氛围最好的项目，在存续期内这两个项目都保持了非常好的租金水平，甚至超过我们IPO或者发行时的经营性预测的水平。

经营性预测的时候，我们两个项目预测的出租率是91%和90%，到目前我们实现的出租率都在96%以上，而且存续期的合同分布是非常平均的，可以看到我们三季度的到期合同是比较多的，原因是三季度也是租客的旺季，我们也有意把租客换租的时间大规模的往旺季调整，租约的分布是非常健康的。

基于相对较好的底层资产经营情况，我们目前实现的二季度经营层面的收入、EBITDA都是非常好的水平，收入达到了109%的完成率，EBITDA完成了106%，包括可供分配的金额，考虑到前期有些预留现金，远远超过了我们募集的水平。

最后再讲一讲华润有巢在公募REITs成功发行之后做的转型发展。

因为有巢在过去这段时间的发展过程中，更多是以资产经营的角色在进行业务的发展，随着公募REITs的发行，投融建管退的闭环打通，有巢将继续轻重并举的资产发展模式。

但是从原先持有物业的经营模式转型为投融建管退的资管模式，重资产投资聚焦在公募REITs的发行基础上，通过培育孵化租赁住房项目，等它成熟之后，对华润有巢实现资金的收回和循环投资，同时以重促新，在做大有巢REITs规模的同时，因为所有REITs的经营主体、运营管理上都是有巢，所以同时也做大了有巢的轻资产管理规模。

这就是我们在未来一段时间内会再进一步努力的方向，包括可能在Pre-REITs上，在更多的前端资金获取上，也会再进一步努力。

最后这三句话，这是有巢目前坚定的信念，也是对行业包括对同行一起的期许，希望有更多的行业玩家能共同做大租赁住房业务，也让租赁住房市场流动起来，这不单单是通过公募REITs实现资产的流动，可能会通过大宗资产交易，还有Pre-REITs和私募REITs的衔接，实现行业的健康发展。

本文源自：观点网

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